聂某、张某诉林某房屋买卖合同纠纷发回重审

（2021）闽0212民初3831号

原告、反诉被告：林某，男，汉族，1985年11月3日出生。

被告、反诉原告：聂某，男，汉族，1975年1月7日出生。

被告、反诉原告：张某，女，汉族，1977年7月26日出生。

上列被告共同委托诉讼代理人：张楠婕，福建法正联盟律师事务所律师。

案情简介：

约定原告林某向惠元公司购买厦门某一预售商品房，房产面积共109.37平，约定林某应于2016年5月16日前向卖房人支付首期购房款386630元，剩余房款共计1140000元向银行申请按揭贷款。开发商应在2017年12月31日前将该商品房交付给原告林某，开发商应当在商品房交付使用后365日内办理一手产权过户登记。

2016年8月26日，原告林某将该房屋转卖给被告聂某、张某，双方签订《协议书》，约定总价款为1880000元，聂某应于2017年1月7日前支付购房首付款700000元，从2016年9月1日起，由被告聂某以林某名义向银行按揭余额1140000元。悔约方应向守约方承担总房价款20%的违约金。协议还约定：双方应于办理一手产权壹拾日内签订买卖合同并办理过户等登记。后双方又签订《购房定金收条》，约定于2018年6月1日前办理交易过户登记手续。同时，《购房定金收条》底部手写补充约定：实际以转账记录为准生效，双方于一手产权办理壹拾日内前到土房局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。

但直至2020年1月，开发商迟迟未能交付办理产权，卖方林某也因此未能完成交房和登记手续等义务，聂某、张某遂停止以林某名义交纳按揭房款。2020年7月双方都互相起诉至法院要求解除合同并要求对方承担违约责任37万元。

代理过程：

本案的争议焦点在于约定的交房登记手续是否为2018年6月1日前。原告否认双方约定过户时间是2018年6月1日前。应为一手产权办理壹拾日内，现在一手全权未能办理，故原告迟延交付过户的行为不构成违约。一审错误认定双方未明确过户时间从而做出判决被告停止支付房贷违约而应承担违约责任的错误判决。

被告不服一审上诉，二审法院认为一审判决事实认定不清发回重审。作为被告代理人，我们提出如下辩护意见：

   1、购房合同正常都会约定明确的过户时间，开发商已在合同承诺于2017年12月31日前交房，所以双方约定于2018年6月1日前过户符合交易常理；

   2、补充约定“双方办理房产过户登记时间为一手产权办理后10日内”旨在督促出卖人在交房并一手产权办理等及时进行二手产权过户。

  3、从合同目的看，被告购房目的是为了尽早取得房屋所有权居住，在明知开发商会于2017年12月31日交房前提下，作为买房人与卖方约定2018年6月1日办理产权过户是符合情理，买房人不可能约定无限期等待交房的条款。

   最终，重审法官采纳我们的辩护意见，认定双方约定的过户时间是在2018年6月1日前，原告迟延交房过户的行为也构成违约，双方均存在违约行为，根据违约责任互抵原则 ，双方均互不向对方承担违约责任。最后判决解除合同，原告应向被告返还已支付购房款。